Цена управления МКД: твердая или гибкая?

Рассмотрим, какая цена договора управления многоквартирным домом выгоднее для жильцов и управляющих компаний.

Что входит в договор управления МКД?

В Жилищном кодексе РФ нет определения понятию «управление многоквартирным домом». Но из сопутствующих документов можно вычленить следующее. Это выполнение действий, направленных на безопасность проживания жильцов, создание благоприятных условий, поддержание рабочего состояния общедомового имущества, контроль за использованием этого имущества, предоставление жилищных и коммунальных услуг жильцам (при отсутствии прямого договора с РСО)

Также в Правилах и нормах технической эксплуатации жилого фонда находим следующее: 

  • организация работ по содержанию имущества; 
  • налаживание контактов с другими коммунальными организациями, поставщиками услуг, подрядчиками; 
  • минимум работ определяется договором общего собрания жильцов.

Кроме этих услуг, влияние на стоимость содержания дома оказывают такие вещи: 

  • начисление и сбор платежей; 
  • организационная работа; 
  • решение юридических вопросов; 
  • работа с заявками жителей; 
  • ведение разных видов учета и прочее, из чего складывается аппарат УК. 

Расходы на эти затраты считаются разными методами. Цель выставленной цены — окупить затраты на содержание дома в целом. 

  • по смете: в приложении помещается список работ, их суммарная стоимость станет ценой договора; 
  • по плану: выставляется список запланированных работ, прикладывается порядок учета и проверки качества работ, оплата идет по фактической стоимости работ. 

Для справедливого определения цены договора в нем также должны быть указан состав общедомового имущества МКД и описаны меры контроля со стороны жильцов. 

На качество и регулярность проведения работ по управлению МКД не влияет выбранный способ заключения договора и его цены. 

Житель дома заинтересован в контроле расхода средств своей управляющей организации. 

Управляющая компания заинтересована получить большую прибыль в рамках закона. 

Твердая цена договора управления МКД

Твердая цена — это цена, которая выставляется сразу. Она разделяется между собственниками исходя из площади квартир и выплачивается в течение года, на который заключен договор. В этом случае управляющая компания не просит внести дополнительные деньги, не проводит еще какие-либо сборы, но в то же время не возвращает те деньги, что остались не использованными к концу расчетного периода. Экономия остается в фонде УК. 

Именно при заключении договора с твердой ценой рядом с указанной стоимостью работ идет приписка «Твердая цена», что значит «не подлежит изменению». 

Тем не менее, изменить цену возможно, но только по взаимному согласию или через суд (если услуги были ненадлежащего качества и платить за них жильцы отказываются; или же объемы и условия работ отличались, поставленные подрядчику, отличались от описанных в договоре). 

Этот метод удобен тем жильцам, которые не проявляют активность. При твердой цене мы платим названную сумму и оставляем проблемы для решения управляющей компании. 

Все недостатки и дефекты, которые были выявлены после ремонта (и обязательно подана заявка в УК!), исправляются за счет УК, пока идет гарантийный срок. Для защиты свои прав, этот пункт также можно включить в договор с управляющей организацией. Например, в перечне работ для выполнения указать также срок гарантийного ремонта (естественно, он будет разный у каждого ремонта). 

Гибкая цена договора

 Гибкая цена предусматривает расчет по завершению работ и фактическим затратам на них. Этот способ подходит тем МКД, в которых главный по дому имеет активную позицию и готов контролировать проведенные работы, согласовывать и оценивать надобность дополнительного ремонта и прочее. Метод предполагает тесное сотрудничество между сторонами, чтобы все оставались в выгодных условиях.  

Включение цены в договор

Все цены должны указываться цифрами максимально подробно. Порядок и условия нужно описать в словесной форме: 

  • как определяется цена (чаще всего по плану работ, который дается в приложении к договору), 
  • способы расчета, 
  • индексация и ее процент, если есть (а так же как часто в течение года применяется индекс и чем это обусловлено),  
  • другие возможности изменения цены. 

Если договор твердый, то прописывается фраза “Цена указана в твердой форме”, если договор гибкий — “Предварительная цена”. 

Цена может меняться с согласия сторон. Новые условия вносятся в договор в качестве поправок. 

Что рекомендует государство

Минстрой склоняется твердой цене договора с возможностью ее индексации, что позволит изменять стоимость договора без дополнительного собрания и согласования новых списков работ и прочего. При этом УК не обязуют вести полностью прозрачную отчетность перед собственниками: чеки и договоры подряда могут скрываться от жильцов, если иного не прописано в договоре. Собственник участвует в приемке работ и оценивает, приемлем ли результат. Организация же в этом случае пользуется гражданским правом об экономии подрядчика (имеет право получить установленную плату, даже если в ходе работ смогла сэкономить без ущерба качеству).