Какие налоги платит ТСЖ в многоквартирном доме и какую систему лучше выбрать?

Организовывая ТСЖ, собственники часто не учитывают те сложности, с которыми придется столкнуться, проводя финансовую отчетность. Не только трудности с содержанием дома могут сделать работу нервной, но и бухгалтерия, в которой придется разобраться. 

Чтобы понять, каким образом платить налоги, необходимо уточнить суть создания ТСЖ. Товарищество собственников жилья — некоммерческая организация, она создается с целью управлять домом и придомовой территорией. Жильцы доверяют управляющим распоряжение имуществом, поддержание порядка, работоспособности сетей, покупку услуг у ресурсников и другие действия. 

Несмотря на то, что организация создается лишь в интересах жителей, оформляется она как юридическое лицо, а значит, по своей деятельности должна расплачиваться с государством. 

В этом случае, следует определить, что считать доходами ТСЖ. 

 Платим налоги только за то, что относится к коммерческой деятельности! Тогда нужно ответить на вопрос, в чем состоит прибыль ТСЖ: 

• сдача помещений в аренду (например, магазинам и салонам); для этого подходят цоколи и подвалы;
• сдача пригодных для жизни чердачных помещений в аренду жильцам; 
• сдача площадей на фасаде дома или пристройки под рекламные растяжки; 
• сдача в аренду территории у дома под парковку и т.д.

Если у товарищества есть работники, которые состоят в штате или с которыми заключен договор подряда, и они оказывают услуги жильцам на коммерческой услуге, это также войдет в налоговую базу. Например, при ТСЖ есть сантехник, он выполняет заказы на смену труб, установку батарей и проч., при этом с заказчика берутся деньги. Часть выплачивается работнику, часть остается при ТСЖ. Также к налогооблагаемым потокам относится содержание управляющего персонала, поскольку в графе «содержание жилья» нет пункта по управлению домом.  

Деньги на оплату коммунальных платежей, услуг подрядных организаций, сбор средств на капремонт — целевые поступления. По п. 2 ст. 39 ЖК РФ это обязательные расходы на содержание, такие средства не учитываются в формировании налоговой базы. 

• С 2010 года ТСЖ освобождаются от уплаты налогов за то, что собирают с жильцов деньги на коммунальные услуги, заказанные на стороне. Налог на прибыль платит ресурсоснабжающая организация. 
• Не платятся налоги с фонда на текущий ремонт, а также капитальный. 

Также налог не платится (если учет таких поступлений ведется раздельно)  на: 

• взносы участников; 
• пожертвования; 
• средства, полученные из госбуджетов и под., если они направлены на ведение уставной деятельности. 

В общем, не платятся налоги с тех финансовых операций, в которых ТСЖ — обязательный посредник. Если налоговая пытается взыскать за эти поступления, нужно требовать правовых оснований и в противном случае грозить судом. 

Есть две основные системы налогообложения: 

• основная (подойдет для управленцев, которые не имеют дохода с деятельности); 
• упрощенная (если имеется коммерческий доход). 

В общей системе налогообложения есть налог на прибыль и налог на имущество (налог на землю не входит, так как его оплачивает собственник), также должны быть отчисления с зарплат работников. НДС — это 20% от разницы между доходами и расходами. Если в собственности нет имущества (например, дорогой техники), нет доходов с продажи рекламы и проч., то выплачивать налоги на прибыль будет не с чего. 

Когда существуют и облагаемые налогами операции, и необлагаемые, экономнее перейти на упрощенную систему (при условии, что пожертвований у организации нет или ничтожно мало). Тогда со всех поступлений на счет организации платится процент, согласно выбранному варианту: 

• с величины доходов (в 6%); 
• с разницы между доходом и расходом (ставка 5–15%); 

Схема удобна тем, что: 

• освобождает от ряда налогов: НДС, имущество, прибыль; 
• отчитываться придется 1 раз в год с 1 налоговой декларацией (но платить авансами в квартал); 
• не нужно выбивать льготы по вычетам.

Но остальные налоги, в том числе за исполнение обязанности налогового агента, оплачивать нужно. 

Чтобы решить, какие налоги платить и в каком количестве, нужно исходить из специфики ТСЖ. Проще всего — первый вариант упрощенной схемы, но если товарищество работает в минус, то лучше остановиться на варианте 2, в котором придется заплатить минимальный налог.