Выбор способа и формы управления многоквартирным домом

 Также на общем собрании многоквартирного дома необходимо принять и другое важное решение — выбрать способ управления многоквартирным домом. К способам управления многоквартирным домом по жилищному законодательству относятся:

• Непосредственное управление многоквартирным домом,
• Управление многоквартирным домом управляющей организацией,
• Управление товариществом собственников жилья или потребительским кооперативом.

Выбор способа управления многоквартирным домом осуществляется на общем собрании, в рамках повестки дня. Решение по управлению многоквартирным домом принимается всеми присутствующими на собрании собственниками жилья, а также уполномоченными лицами. В рамках процедуры выбора проводится общее голосование. 

Формы управления многоквартирным домом отличаются друг от друга, каждая из них имеет свои достоинства и недостатки, о которых мы и поговорим ниже. Жителям следует помнить о том, что к выбору организации стоит отнестись с особым вниманием, поскольку именно ей вы доверите работы по ремонту и содержанию вашего дома.

Случается и такое, что жители многоквартирного дома по каким-либо причинам не могут выбрать способ управления своим жильем, тогда этим занимаются местные органы власти. Именно они проводят конкурс для управляющих организаций на управление многоквартирным домом.

Такой тип управления жилой недвижимостью возможен лишь в домах с численностью квартир не более 30. При выборе данного способа управления практически все заботы ложатся на плечи собственников: они напрямую, без посредников, заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями, которые оказывают коммунальные услуги населению и отвечают за их качество. Что же касается организации, отвечающей за ремонтные работы в доме, то решение по этому поводу принимается на общем собрании. 

Преимущества непосредственного способа управления многоквартирным домом

• Отсутствие необходимости доверять управление своим домом сторонним лицам, заключая договор управления многоквартирным домом;
• Отсутствие платежей на оплату услуг по управлению общим имуществом;
• Отсутствие посредников при взаимодействии с ресурсосберегающими компаниями.

Недостатки непосредственного способа управления многоквартирным домом

• Необходимость выбора уполномоченного лица, который будет представлять интересы собственников всего дома;
• Отсутствие профессионального подхода к вопросу управления общим имуществом. 

Непосредственное управление многоквартирным домом в 2017 году имеет ряд изменений: реформа ЖКХ 2017 года внесла поправки в эту статью. С 2015 года непосредственный способ управления многоквартирным домом разрешалось практиковать исключительно для домов с максимальной численностью квартир, равной 16. С этого же года это число было увеличено до 30: это связано с тем, что подобный способ управления собственностью набирает популярность у населения. 

Данный способ управления является самым распространенным в современной России. По факту собственники дома поручают управление дома одной из управляющих организаций, которые имеют соответствующую лицензию. Выбранная организация является посредником между жильцами и подрядными организациями, которые нанимаются для выполнения определённых работ. При всем этом ответственность за качество выполнения работ лежит именно на плечах управляющей компании. 

Договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией заключается на срок от 1 года до 5 лет. Если же выбор УК осуществляется не на общем собрании, а местным органом власти, то срок действия контракта длится 3 года. 

При заключении договора с управляющей компанией должны быть обговорены и указаны следующие моменты:

1. Адрес дома и перечень объектов общего имущества,
2. Перечень услуг и необходимых работ для содержания состояния дома,
3. Перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией,
4. Цена договора и порядок внесения платы,
5. Порядок осуществления контроля за действиями УК. 

Преимущества управления многоквартирным домом управляющей организацией

• Адекватная цена за то, что домом управляют профессионалы своего дела;
• Жильцы имеют возможность повлиять на работу управляющей компании;
• Собственники жилья избавляются от «головной боли» в плане необходимости управления своим домом – им достаточно присутствовать на общих собраниях, проводимых 1-2 раза в год.

Недостатки управления многоквартирным домом управляющей организацией

• Риск неисполнения обязательств со стороны управляющей компании;
• Управляющие компании могут объявить себя банкротами, и все накопления граждан буквально испарятся;
• Сложность в контроле средств, которые поступают на счет УК.

Если управляющая компания, с которой у дома заключен договор, не выполняет условия договора, оказывает услуги некачественно или несвоевременно, то приходит время предпринять меры. Следить за действиями и контролировать работу управляющей компании уполномочен совет многоквартирного дома, а в частности – его председатель. 

Если у жителей дома возникает недовольство работой управляющей компании, они вправе составить акт, согласно которому будет временно снижена плата за содержание дома. После поступления жалобы подобного рода на УК государственная жилищная инспекция начинает проверку по факту нарушения полномочий. Недобросовестная работа управляющей компании грозит ей штрафом в размере до 300000 рублей.

Договор управления многоквартирным домом между управляющей компанией и собственниками жилья обычно заключается установленным образом. Мы предлагаем обратиться к примеру типового договора управления многоквартирным домом.

Подробнее о том, как заключить договор с УК читайте по ссылке. 

О данном способе управления мы уже подробно рассказывали в статье о ТСЖ и ЖСК. 

Согласно 162 статье Жилищного кодекса РФ управляющая компания, избранная собственниками или специальным органом власти, обязана вступить в свои полномочия не позднее 13 дней с момента подписания договора на управление многоквартирным домом.