Как оформить перепланировку в новостройке
Даже в новопостроенной квартире нам всегда хочется что-то переделать. Довольно часто среди счастливых обладателей квартир в новостройках встречаются те, кто хочет преобразовать новое жильё под себя.
Что такое перепланировка?
Согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФперепланировка жилого помещения - это изменение его конфигурации, в результате которого в технический паспорт вносятся проделанные изменения.
Конфигурация – это взаимное расположение каких-либо предметов. Применимо к нашей теме под конфигурацией понимается расположение стен, входов и окон в квартире.
Каждое помещение имеет план-схему, рисунок которого содержится в техническом паспорте. Логично, что при видоизменении конфигурации (снос, перенос, разборка, переустройство), схема помещения меняется и требует корректировки в техническом паспорте.
Таким образом, перепланировка квартиры – это проведение работ, связанных с изменением конструкции здания.
Разрешение на перепланировку
Как согласовать перепланировку?
Любая перепланировка должна быть согласована с жилищной инспекцией. Почему?
- Во-первых, не все обладают инженерным образованием, чтобы рассчитать последствия сноса или переноса той же самой стены. А ну как рухнет половина здания в результате самодеятельности собственника квартиры?!
- Во-вторых, для совершения сделок купли-продажи или каких-либо других на руках должен быть кадастровый паспорт на квартиру, в котором содержится план помещения. При расхождении информации, указанной в паспорте, и фактическим положением дел, сделка может не состояться.
- В-третьих, за самовольную перепланировку жилого помещения предусмотрено наказание, от штрафа до выставления квартиры на публичные торги.
Если квартира находится в новостройке, а ее будущий хозяин еще не стал официальным собственником, то согласовать перепланировку нужно сначала с застройщиком.
Смотря от того, какие будут проводиться работы в новостройке, определяется вид согласования. Оно может быть:
- разрешительным;
- уведомительным.
Из названия видов понятно, что при первом (разрешительном) случае для перепланировки нужно получить соответствующее разрешение, а при уведомительном – происходит лишь информирование о планируемых работах.
Разрешение на перепланировку дает межведомственная комиссия или территориальный орган жилищной инспекции (далее ЖИ). Чтобы его получить, нужно проделать ряд действий.
- Если перепланировка квартиры простая, составляется эскиз, если капитальная – проект.
- Заказывается технический паспорт квартиры из БТИ.
- Собираются письменные согласия со всех жильцов квартиры.
- Если дом является памятником культуры, архитектуры или истории, то нужно получить согласие от органа по охране памятников.
- Собранные документы подаются в ЖИ, которая решает, давать ли разрешение. На это ей дается 45 дней.
- Отказать в выдаче разрешения ЖИ может по основаниям, указанным в ст. 27 ЖК РФ. При получении разрешения заявитель может начать свои ремонтные работы.
В список документов, представляемый в ЖИ, входит:
- заявление на перепланировку с перечислением планируемых работ;
- техпаспорт на квартиру;
- эскиз или проект перепланировки;
- свидетельство о праве собственности;
- выписка из домовой книги, копия финансово-лицевого счета;
- согласие всех совершеннолетних жильцов квартиры;
- документы о согласованности проекта со всеми необходимыми инстанциями.
Самые популярные виды перепланировки
Перепланировка может достигаться путем полного, частичного сноса или, наоборот, создания стены. Например:
- объединение ванной комнаты с туалетом;
- объединение кухни с комнатой или коридором;
- увеличение ванной комнаты или кухни за счет подсобного помещения;
- объединение смежных комнат;
- объединение жилой комнаты с лоджией;
- создание проема между комнатами;
- воздвижение стены внутри одного помещения для разграничения зоны.
С помощью перемещения стен одни комнаты можно увеличить, а другие, напротив, уменьшить.
Сложно, но можно перенести кухню из одного помещения в другое.
Все зависит от желания жильцов, их бюджета и конструкции здания.
Какая перепланировка запрещена по умолчанию
Закон запрещает следующие действия:
- переносить санузел в другие помещения. Санузел должен находиться над или под санузлом соседа снизу или сверху, соответственно;
- затрагивать систему вентиляции, перемещать водяные стояки, газовые трубы;
- переносить радиаторы на балконы;
- увеличивать площадь балкона за счет жилого помещения;
- увеличивать нагрузку на несущие стены;
- создавать кухню без естественного освещения.
Все эти запреты и ограничения установлены для того, чтобы обезопасить жизнь и здоровье жильцов многоквартирного дома.
Когда лучше делать перепланировку в новостройке?
Некоторые виды перепланировок, которые были перечислены выше, в новостройке провести не удастся. Поскольку дом должен соответствовать всем техническим требованиям и нормам, установленным законодательством, а застройщик заинтересован в сдаче дома без лишних проблем, лучше дождаться получения права собственности на квартиру.
Например, на объединение комнаты с лоджией или частичного слома несущей стены застройщик не согласится, а без его согласия ЖИ разрешения не даст.
Сейчас на рынке недвижимости много интересных предложений, в т.ч. новостройки со свободной планировкой или проектное решение.
Свободная планировка, значит квартира, где только несущие стены и проведенные коммуникации. При этом неважно, сколько квадратных метров составляет площадь помещения, в БТИ оно проходит как однокомнатная квартира.
Покупатель сам устанавливает стены, на свое усмотрение и за свой счет.
При проектном решении застройщик предлагает планировку квартиры, и если предложенный план покупателю не понравился, будущий собственник разрабатывает свой.
Местоположение несущих стен, водяного стояка и входной двери изменить нельзя в обоих случаях, но все остальное остается во власти фантазии и финансовых возможностей дольщика.
Как оформить перепланировку в новостройке?
Любой застройщик перед началом своей работы сдает документы в БТИ, в которых указана будущая планировка квартиры.
При проектном решении в случае несогласия будущего собственника с планировкой, он будет согласовывать свой план расположения комнат так, как будто стены уже построены.
Этапы перепланировки такие же, как были рассказаны выше:
- Создание проекта планировки квартиры.
- Получение технической документации из БТИ.
- Предъявление документов в ЖИ.
Поскольку дольщик еще не является собственником квартиры, то вместо свидетельства о праве собственности к пакету документов он прикладывает договор долевого участия и согласие застройщика на перепланировку. Если дом сдан, то к списку документов добавляется акт приема-передачи квартиры и копия разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
После получения разрешения будущий хозяин воплощает задуманное. По завершении ремонта проводится обмер помещений сотрудником БТИ, приглашается жилищная комиссия, составляется акт приемочной комиссии.
Акт приемочной комиссии предъявляется в Росреестр для внесения изменений в кадастровый паспорт.
Сколько стоит перепланировка в новостройке?
Стоимость проведения перепланировки в новостройке зависит от количества используемых услуг.
Если дольщик сам разрабатывает проект перепланировки и занимается ремонтом своими руками, затраты, конечно, уменьшатся.
Но за получение техпаспорта из БТИ придется заплатить 900 рублей, за получение кадастрового паспорта из Росреестра - 200 руб, за обмер помещения от 1500 рублей. Кроме перечисленных, могут быть другие госуслуги, без которых не обойтись.
Мой Дом рекомендует в бюджет расходов заложить траты на услуги организации, разрабатывающей проекты перепланировки.
Цены на проектирование разные, они зависят даже от городов. Так, в Москве средняя цена за создание проекта перепланировки составляет 15 тысяч рублей. В Екатеринбурге стартовая цена – 7 тысяч, а в Ярославле специалисты «берут» от 5 тысяч рублей.