Аванс, задаток или залог: что выбрать при покупке квартиры

При покупке квартиры важно знать какие инструменты обеспечения обязательств покупателя и продавца предусмотрены действующим законодательством и юридической практикой.

Когда квартира выбрана, а покупатель и продавец пришли к соглашению по основным параметрам сделки, стороны могут договориться о том, как они закрепят свои договоренности: с помощью выплаты аванса, внесения задатка или заключения договора залога. Все указанные мероприятия подтверждают серьезность намерений сторон по заключению сделки и являются финансовой гарантией, что сделка состоится. Кроме того, деньги, полученные продавцом в качестве аванса или задатка, могут быть направлены на предпродажные цели: погашение задолженности по коммунальным платежам, оплату оценки, расходы по переезду и прочее.

Однако порядок оформления, а также последствия при выборе формы обеспечения, различны.

Аванс

Денежная форма обеспечения обязательства по купле-продаже квартиры. Авансовый платёж вносится на основании договора купли-продажи, предварительного договора, соглашения об авансе или простой расписки. Размер аванса определяется сторонами сделки в фиксированной сумме или в процентах от суммы сделки.

В случае, если сделка не состоялась, аванс подлежит возврату продавцом покупателю в том же размере. Стороны могут в соглашении об авансе или в предварительном договоре предусмотреть начисление процентов на сумму аванса. Обычно, проценты предусматриваются в размере ставки рефинансирования Центрального Банка РФ.

Стороны в письменной форме могут предусмотреть также отказ продавца от возврата аванса, если сделка не состоялась по вине покупателя, поэтому, как правило, аванс определяется незначительной суммой или процентом от суммы сделки.

Авансовый платёж учитывается при основном расчёте по сделке, так как по своей сути является предоплатой по договору купли-продажи.

В любом случае, внесение авансового платежа продавцу, следует оформить в простой письменной форме, путем договора либо расписки!

Задаток

Также бывает только в денежном выражении. Порядок и последствия внесения задатка предусмотрены статьями 380 и 381 Гражданского кодекса РФ. По правовой природе задаток, как же как и аванс, является предоплатой по сделке, однако последствия при внесении задатка более серьезные, чем при авансе.

Закон предусматривает, что если стороны договорились о задатке, но покупатель отказался от сделки, то задаток в полном размере остаётся в распоряжении продавца. Если же продавец отказывается от сделки, то он обязан возвратить задаток в двойном размере. Такое правило призвано дисциплинировать как продавца, так и покупателя и имеет компенсационную природу.

При этом соглашение о задатке должно иметь обязательную письменную форму, либо прямое указание в договоре купли-продажи или предварительном договоре. В противном случае, задаток рассматривается как обычный аванс.

Размер задатка также определяется по соглашению сторон, а сумма задатка учитывается как предоплата при основном расчёте по договору.

Однако на практике бывают случаи, когда сделка не может состояться по объективным уважительным причинам, и тогда сторонам следует отнестись с пониманием к ситуации и требовать разумную компенсацию. Если спор перейдет в судебные инстанции, то будут рассмотрены аргументы всех сторон и исключено злоупотребление правом.

Описание

Если вы покупатель и вам очень хочется купить именно эту квартиру, также выбирайте задаток, потому что вряд ли продавец захочет расставаться с его удвоенной суммой. Если же вы, как покупатель, не очень уверены в выбранном варианте, то договаривайтесь об авансе. При отказе от сделки продавец обязан его вернуть, если конечно в предварительном договоре или соглашении об авансе стороны не договорились об ином.

До заключения сделки сумма задатка может оставаться у риэлтора в агентстве недвижимости, что также необходимо оформить договором с агентством.

Можно воспользоваться депозитом нотариуса, что является 100% гарантией сохранности денежных средств.

Если сделка серьёзная и сумма задатка является существенной для сторон, воспользуйтесь услугами банка и арендуйте ячейку, куда заложите деньги до момента расчёта по сделке.

В любом случае, с целью снижения рисков денежных потерь при несостоявшейся сделке, предусмотрите в договоре уплату процентов за пользование чужими денежными средствами, а также возмещение убытков.

Залог

В отличие от аванса и задатка, которые всегда измеряются в денежном выражении, этот инструмент обеспечения исполнения обязательств состоит в том, что предмет сделки, например, квартира, обременяется залогом, то есть ограничивается в обороте.

К форме залоговых обязательств стороны часто прибегают при договоре купли-продажи с рассрочкой платежа. Это значит, что пока оплата за объект недвижимости не произведена в полном объеме, его нельзя продать, подарить и распорядиться им иным образом.

Классическим примером залога является ипотека. Здесь залоговое обязательство возникает в силу закона.

Но залог может возникнуть и в силу договора. Нужно отметить, что залог обязательно должен быть оформлен договором или соглашением, а предмет залога застрахован!

Сторонами до договору залога являются залогодатель и залогодержатель, а предмет залога, по договоренности сторон, может находиться в распоряжении как залогодателя, так и залогодержателя. В отдельных случаях, указанных в законе, залог подлежит обязательной государственной регистрации.

В Гражданском кодексе РФ также прописан подробный порядок обращения взыскания на заложенное имущество и правила реализации заложенного имущества. Основная идея состоит в том, что за счёт средств от реализации заложенного имущества погашается основное долговое обязательство. Если же залог продан за большую сумму, то разница в цене возвращается залогодателю.

Залог очень серьезная и обширная тема, ведь предметом залога могут быть как имущество, так и имущественные права, а закон предусматривает как залог в пользу нескольких лиц, так и разных залогодателя и должника.

Поэтому советуемся с юристами, риэлтерами и правильно выбираем способ обеспечения как своих обязательств, так и другой стороны.

Ещё раз хочется напомнить о том, что идеальная сделка это та, которой остались довольны и продавец и покупатель, а риски по ней равны нулю!