Что делать, если обмануло агентство недвижимости

Сегодня жилищные проблемы всё чаще решаются через сотрудничество с агентством недвижимости, реже – частными риэлторами. Распознать мошенника сложно, так как в ход идут всевозможные ухищрения. Цель одна – выманить как можно больше денег.

Сложность ситуации еще и в том, что "черные маклеры" или сотрудники агентств – это люди, которые знают детали рынка недвижимости, понимают психологию человека, обучены тонкому общению, изучили Жилищный Кодекс, имеют связи в соответствующих органах. Давайте разберемся, что делать, если обмануло агентство недвижимости, и как определить, не с мошенником ли вы столкнулись?

Вы должны это знать!

Запомните, риэлтор или агентство – не гарантирует легитимность сделки с недвижимостью! Это лишь некий посредник между продавцом и покупателем, который не совершает значимых действий с юридической точки зрения. Чистота процедуры подтверждается только Росреестром на основе выданного Свидетельства о госрегистрации права собственности.

Как агентства недвижимости обманывают клиентов? "Черные" конторы работают так же, как и порядочные компании. Даже удостоверение готовы предоставить, проверить которое вы не можете. Работают слаженно и быстро, готовы выехать в любое место для заключения сделки. Сразу же предоставляется Договор купли-продажи/аренды! Тот факт, что вас просят внести 1/3 суммы в качестве предоплаты за расписку должен насторожить – а это распространенный обман агентств недвижимости.

Как обманывают при совершении сделки и сотрудничестве?

Посмотрите наиболее распространенные способы обмана агентств недвижимости:

  • спрашивают деньги за документы (справка о составе семьи, разрешение на куплю-продажу несовершеннолетним, узаконивание перепланировки и другое);
  • запланирован платный осмотр объекта;
  • требуют завышенные комиссионные (неважно покупатель вы или продавец);
  • умышленное затягивание процесса, предполагаются дополнительные расходы на юристов;
  • предлагают скидки, при этом конечная стоимость жилья становится примерно равной рыночной;
  • внесли аванс, но за 3 дня до сделки цена на объект изменилась в бОльшую сторону;
  • прочие ситуации.

Как обманывают при составлении документов?

Посмотрите, как вас могут обмануть при составлении документов. Главный документ – договор с агентством недвижимости, в чем подвох и уловки? Смотрите основные ситуации:

  • Несоответствие цен на услуги и вознаграждение. Суть в следующем: вознаграждение риэлтора составляет 70 тыс. руб., по факту – помощь с поиском жилья и оформление документов – это еще 3% от сделки, то есть от квартиры стоимостью 10 млн. руб. вы должны заплатить 70 тыс. и 300 тыс. руб.
  • Формальное исполнение обязательств, нежелание работать с клиентом. Типовой Договор содержит пункт о том, что сотрудник агентства подбирает не менее 5 объектов с определенными параметрами. Каждый осмотр должен быть подписан Актом осмотра, все бумаги должны быть у вас на руках – помните это. Агентство недвижимости обмануло, если составлены и подписаны бумаги в одностороннем порядке. Формально все чисто, а дальше для вас – ничего.
  • Нажива через отказ Росреестра. Как это происходит: риэлтор вступает в сговор с регистратором; последний приостанавливает регистрацию сделки в связи с неожиданным отказом госоргана регистрировать бумаги, устанавливающие права владения; предлагается за дополнительные в 50-100 тыс. руб. решить все неформально. Не спешите отдавать деньги, обратитесь к юристу.
  • Вы не защищены юридически. Крупные агентства предлагают стандартный Договор, внесение изменений в который не рассматривают. Уверенности, что перед вами надежная компания, которая не обманет, нет. Договор в обязательном порядке должен содержать: юридические данные покупаемого/продаваемого объекта, характеристики, порядок расторжения договора, оплата услуг, а также ответственность лиц.
  • Не прописаны главные услуги. Вам должны предложить составление Договора купли-продажи, сбор документов на регистрацию права собственности и госрегистрацию. Требуйте по факту:
  • l юридическая проверка жилья;
  • l подготовка пакета документов на регистрацию права собственности;
  • l госрегистрация и получение Свидетельства.

Как вернуть потерянные деньги?

Действуем быстро и без паники. Готовим оставшиеся документы от сделки. Внимание! Всегда спрашивайте и сохраняйте все чеки и документы. Если справок нет, то вам никто не поможет. Ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 (ред. от 28.07.2012) указывает, что аванс в спорной ситуации возвращается в полном объеме!

Что делать, если обмануло агентство недвижимости:

  • Пишем заявление по установленной форме в Роспотребнадзор с указанием требований возврата денег, внесенных как аванс или оплату услуг. При нарушении законодательства правомочные органы вправе привлекать ответчиков к административной ответственности, а также выдать указания по поводу устранения нарушений.
  • Если вас обманули на крупную сумму денег, вы вправе направить иск в суд с указанием требований возврата денег, уплаченных агентству или риэлтору. Суд вправе привлечь Роспотребнадзор к участию в деле, но также может выступить по собственной инициативе для дачи заключения о защите прав потребителя.

Обращайтесь только в проверенные агентства. Крупные организации дорожат наработанной репутацией и никогда не запятнают ее мелкими махинациями. Но не стоит терять бдительность. Проверяйте документы перед подписанием. И помните, серьезная фирма не берет предоплаты, как правило, практикуется оплата по факту. В действующем законодательстве ничего не указано на аванс, есть лишь некая норма о внесении предварительной оплаты (в соответствии со ст. 487 ГК РФ) по соглашению обеих сторон.

Агентство может принимать предоплату в счет оплаты услуг по договору. Однако действует принцип свободы договора (действует для физ. и юр. лиц), согласно которому обязательств вносить аванс – нет. Таким образом, в Договоре может быть прописано, что аванс вносится по факту совершения сделки. Если вы все же платите деньги, то не составляйте бумажные расписки, а оформляйте Договор предварительной купли-продажи/аренды. В этом случае вы юридически защищены от обмана.