Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Покупка квартиры или иного жилья — не тривиальное мероприятие! Большинство покупателей не один год готовятся к этому событию, откладывая денежные средства и тщательно изучая рынок жилья. Зато ничто не может сравниться с эмоциональным удовлетворением от первого поворота ключа в двери долгожданной собственности! И чтобы это удовлетворение как можно дольше вас не покидало, следует проявить максимум ответственности и предприимчивости при реализации своей мечты.

Принимаем решение

Не зависимо от того, будете ли вы самостоятельно искать квартиру для покупки и готовиться к сделке, или обратитесь за квалифицированной помощью в риэлтерское агентство, следует самому себе ответить на ряд вопросов.

Берем чистый лист бумаги, ручку и прописываем желаемые параметры будущего жилья. Важно всё: общая характеристика дома (кирпичный, панельный), площадь квартиры, количество комнат, этаж, район города, транспортная инфраструктура, наличие парковки. Вы должны продумать и записать всё до мелочей: как вы и члены вашей семьи будут добираться до работы и детского сада, школы или ВУЗа, где расположены близлежащая поликлиника, аптека, магазины; удобно ли вам будет добираться до дома в темное время суток, в плохую погоду; есть ли возможность рядом с домом заниматься любимым видом спорта и где выгуливать собаку. По этим параметрам вы будете ориентироваться, когда начнете смотреть отобранные варианты и договариваться с продавцами.

Следующий, не менее важный, вопрос - денежный. Какой суммой вы располагаете, будете ли покупать квартиру из собственных накоплений, брать кредит или оформлять ипотеку?

Прежде чем ответить на этот вопрос, вам следует знать ориентировочную стоимость желаемой квартиры. Если недостает незначительной суммы, есть смысл оформить потребительский кредит. Проценты по нему будут выше, а срок меньше, чем по ипотеке, но квартира не уйдет в залог. При оформлении ипотеки следует быть готовым к тому, что выбранный вами вариант жилья не устроит банк или страховую компанию, так как страхование при ипотеке обязательно. Следовательно, чтобы время не было потрачено даром, переговоры с банком об условиях ипотеки следует начать одновременно с поиском подходящего варианта жилья.

Кроме сказанного, вы должны для себя решить какое жилье будете искать: на вторичном рынке, в новостройке, комнату в коммуналке, в может домовладение на земельном участке?

Не снимаем со счетов вариант, что вы ищете квартиру как инвестиционный объект с целью вложения денег, либо для последующей сдачи в аренду. В этом случае алгоритм действий будет тот же, но поскольку цели другие, то и требования к жилью соответствующие.

Где искать варианты?

Не тратьте время на газетные и расклеенные на заборах объявления. С большой вероятностью информация в них устарела или не является достоверной. С помощью интернета мониторьте объявления на соответствующих ресурсах.

Имейте в виду, что информация о новых квартирах постоянно меняется, так как кроме вас варианты ищут не только тысячи желающих купить жилье, но и сотни риэлтеров, которые «перехватывают» лучшие предложения от частных лиц, чтобы предложить свои услуги по продаже.

Обратитесь в риэлторское агентство

Если агентство «с именем», зарекомендовало себя на рынке недвижимости, имеет сертификацию и штат квалифицированных сотрудников, то вы избавите себя от большинства хлопот и проблем, связанных с поиском и подготовкой сделки. С агентством следует заключить договор, в котором будет оговорен объем обязательств, которые берут на себя риэлторы и юристы по оказанию услуг до конечного результата, то есть до факта заключения сделки и последующей регистрации её в госоргане, то есть до получения на руки свидетельства на право собственности.

Кроме того, у каждого агентства есть своя база предлагаемого на продажу жилья и договоренность с другими агентствами о пользовании их базами.

При осмотре отобранных вариантов, независимо с помощью риэлторов или самостоятельно, сверяйтесь со своим «списком желаний». Не стесняйтесь задавать любые вопросы собственнику, в том числе о размере коммунальных платежей, требуйте документы, свидетельствующие о юридической чистоте квартиры.

Проверка юридической чистоты квартиры снижает риски того, что сделка покупки жилья не состоится или впоследствии может быть признана судом недействительной.

Квартира считается готовой к сделке если:

  • продавец является законным собственником;
  • не затронуты интересы третьих лиц: супругов, несовершеннолетних детей, иных лиц, имеющих право проживать в квартире;
  • квартира свободна от притязаний третьих лиц, не находится в судебном споре, не является предметом залога, не арестована и не обременена арендой;
  • параметры квартиры соответствуют техпаспорту и свидетельству о праве собственности, в квартире не проводилась самовольная перепланировка и (или) реконструкция;
  • за собственниками квартиры нет долгов по коммунальным платежам, все жильцы на момент сделки выписаны;
  • в случае, когда продавцом является юридическое лицо, следует проверить полномочия его представителя, и не требуют ли параметры сделки проведения корпоративных процедур, необходимые при крупной сделке или сделке с заинтересованностью.

Если вы воспользовались услугами риэлторского агентства, то его юристы изучат всю доступную документацию по квартире. В результате вы получите письменное заключение о том, что объект проверен на юридическую чистоту и агентство рекомендует заключать сделку.

Если же вы самостоятельно проверяете юридическую чистоту желаемого объекта, то воспользуйтесь советами Мой Дом и будьте максимально бдительны!

Что нужно знать покупателю вторички

Покупка жилья на вторичном рынке - самая распространенная операция на рынке недвижимости. Несмотря на то, что квартиры дороже, чем в новостройках, но рисков меньше.

При выборе такого варианта обращайте внимание на срок постройки дома и будьте готовы к тому, что жилье в «старом фонде» потребует финансовых вложений на возможный как косметический, так и капитальный ремонт. Поинтересуйтесь у собственника, когда в доме менялись трубы и не течет ли крыша.

Подводные камни приобретения жилья на вторичном рынке заключаются в отсутствии информации обо всей цепочке предыдущих собственников. Это не позволяет на 100% быть уверенным, что не возникнут притязания на объект недвижимости со стороны недовольных наследников, внебрачных детей или не проживающих вместе супругов. Также следует знать, что некоторые судебные споры длятся годами, а решения, на основании которых возникло и зарегистрировано право собственности, может быть отменено вышестоящими судами. Если квартира или иной объект недвижимости продан в этот период, то есть вероятность доказывания суду, что вы добросовестный приобретатель и при подготовке сделки не знали и не могли знать о спорных моментах.

Здесь также не лишней будет помощь грамотного риэлтера либо заключение сделки у нотариуса, который в силу своего статуса несет ответственность, в том числе и материальную, если сделка впоследствии будет признана судом недействительной.

Что нужно знать покупателю коммуналки

При приобретении комнаты в коммунальной квартире следует знать, что вы приобретаете долю в общедолевой собственности.

Порядок приобретения доли подробно прописан в статье 250 Гражданского кодекса РФ и заключается в том, что собственник доли до её продажи «на сторону» обязан предложить приобрести её всем другим сособственникам по той же цене. Сделать это надо письменно и официально с доказательством вручения такого предложения. В случае отказа от покупки доли или оставления предложения без ответа в течение 30 дней, обязательная процедура считается выполненной и можно заключать сделку продажи доли третьему лицу.

При решении покупать комнату в коммуналке вам надо проверить была ли соблюдена вышеуказанная процедура, иначе сделка покупки является недействительной.

Если вы покупаете коммунальную квартиру целиком, то процедура та же, только проводится в отношении всех сособственников и всех долей. В этом случае при проведении сделки неизбежно обращение к нотариусу, который одновременно составит соглашение сособственников об отказе в преимущественном праве покупки и об отчуждении долей. Также нотариус профессионально подтверждает правоспособность и дееспособность участников и сделки и исключает возможность нарушения прав третьих лиц.

Что нужно знать при покупке доли в квартире, доме или земельном участке

На практике нередко случается совершение сделок по покупке долей в объекте недвижимости. Долевая собственность возникает при оформлении наследства между несколькими наследниками, при совместной собственности супругов, при уступке прав требования в долевом строительстве.

Доля, как правило, обезличена и, в лучшем случае, определена в квадратных метрах к общей площади объекта.

Обычно, дольщики вынуждены заключать соглашение о порядке пользования помещением (или земельным участком), находящимся в долевой собственности. Если сособственники не могут добровольно прийти к такому соглашению, то порядок пользования определяется в суде.

Оформление документов и заключение сделки

Когда на все вопросы даны положительные ответы и все разногласия устранены, наступает долгожданный день заключения сделки покупки недвижимости.

Продавец должен прийти на сделку, имея следующие документы в подлинниках:

  • паспорт, нотариально заверенное согласие супруга (при наличии) на сделку, разрешение органа опеки при наличии несовершеннолетних детей;
  • свидетельство о государственной регистрации права;
  • выписка из ЕГРП о собственнике и отсутствии арестов и обременений (срок давности — 1 день!);
  • технический (кадастровый) паспорт; справка об отсутствии в продаваемом жилье прописанных лиц.

Внимание! Покупатель кроме паспорта также, как и продавец должен иметь нотариально заверенное согласие супруга (при наличии) на сделку!

Сделку купли-продажи вы можете заключить у нотариуса. Этот вариант имеет преимущества при желании минимизировать риски, поскольку нотариус проводит полную экспертизу как покупаемого объекта, так и правоспособности лиц, заключающих сделку. Как было сказано, нотариус несет материальную ответственность в случае недействительности сделки, которую он заверил.

Если вы решили сэкономить на нотариальных услугах, то можно заключить договор в простой письменной форме, однако лучше позаботиться об этом заранее, найти юридически грамотную и понятную редакцию договора. Существенные условия договора, такие как цена, полное наименование объекта недвижимости, сроки и условия оплаты, а также сроки фактической передачи имущества, лучше заранее согласовать с продавцом. Договор должен сопровождаться Актом приема-передачи объекта, именно этот документ подтверждает, что сделка состоялась. Также обязательным документом является расписка о получении денег продавцом. Сделка состоялась!

Однако, в силу действующего законодательства, все сделки с недвижимостью проходят государственную регистрацию в Росреестре и окончательным документом является Свидетельство о государственной регистрации права. Регистрация занимает от 2-х до 4-х недель и стороны сделки могут предусмотреть нахождение денежных средств и ключей от квартиры в этот период в банковской ячейке, либо на депозите у нотариуса.

После получения свидетельства вас можно поздравлять с приобретением недвижимости! Владейте с удовольствием!