Изменение закона о долевом строительстве с 1 января 2017 года понятным языком

Изменения договора участия в долевом строительстве, мероприятия по изменению уставного капитала и другие внесенные поправки в ФЗ 214: что нужно знать в 2017 году.

Долевое участие в строительстве с начала 2017 года претерпел ряд изменений как для дольщиков, так и для застройщиков. Мы расскажем обо всех поправках и их влиянии на строительство новых жилплощадей.

Создание единого реестра застройщиков

Чтобы обезопасить дольщиков, принято решение создать открытую базу застройщиков, который получил название Единый реестр строительных организаций. В нем можно найти полные сведения о каждом участнике рынка, который занимается строительством домов. Ситуация похожа на ГИС ЖКХ и списком УК и ТСЖ. Вносить в Реестр обязуется орган исполнительной власти, назначенные Правильством РФ. 

Отчетность застройщика по долевому строительству должна быть максимально прозрачной и понятной. 

Требования к застройщикам следующие: 

  • не возбуждено процедур банкротства, ликвидации, приостановления деятельности; 
  • отсутствие в «отрицательных реестрах» (недобросовестных поставщиков и участников аукциона); 
  • ясная бухгалтерская отчетность без недоимок и долгов, превышающих допустимый предел; 
  • ИО или главбух не должны иметь неснятую/текущую судимость. 

Актуальность проектной декларации

Проектная декларация — это документ, который содержит все сведения о застройщике и о проводимом им проекте стройке с описанием всех этапов и юридических моментов. Изменения в законе о долевом строительстве с 2017 года относительно этого заключаются в следующем: 

  • вся проектная документация должна быть согласована с местными властями; 
  • подписывать договоры до этого согласования запрещено; 
  • заявление на согласование проектной документации возможно в электронном виде;
  • заключение выдается в срок до 30 дней;
  • заключение может не выдаваться, если декларация или застройщик не соответствует требованиям;
  • вносить изменения в проектную декларацию можно, но заверять их необходимо в течение 3 рабочих дней; 
  • все неверные данные, нарушенные сроки и закрытая от публики информация нарушают закон. 

Изменение в договоре долевого участия в 2017

При составлении этого документа ряд моментов определен на законодательном уровне и идет на пользу и застройщикам, и покупателям квартир. Новое в долевом строительстве касательно договора: 

  • Если условия выполняются согласно договоренностям и предписаниям, то дольщик не имеет права просто забрать деньги из стройки, то есть в одностороннем порядке расторгнуть договор. В 2017 году такое намерение можно осуществить только через суд или полюбовно. Это обезопасит застройщика и других дольщиков от того, что некоторые решают прекратить участие в проекте, тем самым доставляя массу неудобств. 
  • Расторгнуть договор долевого участия можно, если полученная квартира существенно отличается от оговоренной первоначально. Сюда входит несоответствие площади, количества окон и прочее. 
  • В приложение к договору прикрепляется инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства. Это осуществляется на этапе передачи квартиры. В этой документации обязательно содержатся сведения не только о правилах пользования зданием, но и инженерно-технических сетях, отделке и других даже декоративных элементах.
  • При подписании соглашения о долевом участии, внося данные о приобретаемом жилье, вы должны вписать этаж, на котором располагается будущее помещение. 
  • Также в договор вносятся условия выплаты неустойки, если затягивается сдача дома, не до конца устранены оплошности и не исправлены другие нюансы. 

Договор долевого участия  строительстве образец 2017 года можно скачать из прикрепленного файла: 

Образец ДОГОВОРА долевого строительства 2017 года.docx
0.032 Мб

Чтобы зарегистрировать договор по закону, подается заявление установленного образца. К нему прилагаются следующие документы, список которых изменился с 2017 года: 

  • проектная декларация; 
  • разрешение на строительство; 
  • утвержденный план здания и прилегающей территории; 
  • заключении о соответствии юридического лица всем требованиям; 
  • страхование гражданской ответственности (чтобы обезопасить себя в случае неисполнения обязательств по передаче жилья); 
  • перечень лиц, которые вправе покупать квартиры эконом-класса на земельных участках, которые принадлежат государству или с неразграниченной собственностью (по ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»);
  • если уставной капитал недостаточен, нужно приложить соглашение о поручительстве.

Увеличение уставного капитала

Минимальный размер уставного капитала в долевом строительстве с 2017 года определяется количеством общих вводимых квадратных метров жилья. Требования таковы:  

Если капитал недостаточен, заключать договор нельзя. Но есть выход — поручительство. 

Эскроу-счета в банке

Счет эскроу (escrow) — это условный счет, где в случае с долевым строительством учитывается имущество, связанные документы и деньги. Все поступающие на этот счет средства банк блокирует, чтобы только после завершения строительства застройщик мог получить свое вознаграждение. Это минимизирует возможность проведения мошеннических схем, то есть банк в данном случае выступает гарантом того, что все дольщики получат свою недвижимость. 

Другими словами, суть метода в том, что деньги идут не напрямую, а через посредника. 

Счет открывается в банке, который кредитовал застройщика, только после государственной регистрации ДДУ. Когда все сделки завершены, счет закрывается. А изначально его срок — это оговоренный срок передачи жилья от застройщика дольщику + 6 месяцев или более. 

Жилые дома блокированной застройки

Раньше все требования были обязательными только для МКД. Дома блокированной постройки также должны соответствовать новым требованиям. 

Что представляет собой такой дом — будто несколько частных домов построены рядом, с общими стенами. Закон получил критику, так как такие дома воспринимаются как отдельные единицы, между ними нет общего имущества, а значит, и долевого финансирования стройки. Что равняется принципам индивидуального строительства. 

Поправки в стратегию рекламных кампаний и сайтов

Во-первых, все строительные компании, которые привлекают дольщиков, обязаны вести свой сайт, где и будет выкладываться актуальная информация о строящемся объекте. Но изменения также коснулись содержания этих сайтов и рекламы. 

  • можно совмещать рекламные сайты и основные; 
  • доступ к информации по дому не должен быть длиннее 3 кликов; 
  • обязательно для размещения по каждому объекту: копии разрешений на ввод в эксплуатацию домов за последние 3 года; финансовая отчетность за последний год; разрешение на строительство данного объекта; заключение экспертизы по проекту; документы на землю; сведения об этапах и сроках строительства, о составляющих частях; проектная декларация с заключением о соответствии; эскроу-счета; фотографии строящегося объекта с ежемесячным их обновлением. 
  • сроки на размещение — не более 5 дней с момента получения заключения на стройку. 

Также строго определены направления, в которых можно тратить деньги дольщиков. И в них не входит проведение рекламной кампании и различных акций (организация скидок, подарков и прочее). Эти средства застройщик должен находить самостоятельно. 

Если строительство начинается без рекламы, то все документы просто предоставляются заинтересованному лицу. 

Создание компенсационного фонда

Государственный компенсационный фонд создается, чтобы защитить интересы участников долевого строительства. Фонд помогает проводить правовые процедуры в случае невыполнения обязательств. Капитал формируется на основании взносов от самих застройщиков, что с 1 января 2017 года является их прямой обязанностью. Размер определяется так: не более 1% от предполагаемой стоимости объекта недвижимости, которая отражена в проектной декларации. 

Средства идут на выплаты компенсаций дольщикам или достройку объекта, если строительная компания обанкротилась. Свободные в данный момент деньги также будут работать — их положат в банки под проценты как государственные активы.