Как купить квартиру в новостройке и избежать обмана

Приобретение жилья в строящемся доме путем долевого участия в строительстве стало одним из приоритетных способов обеспечения наших граждан новым комфортабельным жильем. А печальные истории обманутых дольщиков, продавших старые квартиры ради обретения новых, уходят в прошлое.

Тем не менее, если вы решились на такой способ обзаведения недвижимостью, не лишнем будет знать его плюсы и минусы.

Что нужно знать покупателю новостройки

При выборе строй варианта, учитывайте общие подходы к приобретению комфортного жилья. Если это застройка нового микрорайона, следует поинтересоваться наличием запроектированной социальной и транспортной инфраструктуры: магазины, аптеки, поликлиники, сады и школы, автобусные маршруты и прочее.

В центре больших городов можно столкнуться с другой проблемой. Строительное пятно под несколько многоэтажек формируется на месте ветхого жилого фонда или частного сектора, а коммуникации — старые, не рассчитанные на многократное увеличение потребления электроэнергии или водоснабжения. Не хотите сидеть в новой квартире без тепла, света и воды, поинтересуйтесь у застройщика, сделан ли новый расчет мощности потребления коммунальных услуг и учтено ли это при получении технических условий для технологического присоединения новых домов к сетям ресурсоснабжающих организаций.

В центрах городов также всегда существует проблема с парковочным местом, а застройщик, как правило, экономит на площади застройки, так как земля в центре дорогая.

Покупка квартиры в доме, находящемся в стадии строительства, привлекательна с точки зрения цены, поскольку может быть на порядок ниже, чем рыночная цена аналогичной квартиры на вторичном рынке. Однако, рисков больше и срок, когда квартира станет пригодной для проживания не всегда предсказуем.

Это зависит на какой стадии строительства вы решились на сделку: стадия котлована, стадия строительства или на стадии готовности дома к сдаче в эксплуатацию. В последнем случае цена будет приближена к рыночной стоимости вторички, однако помните, что в первые годы эксплуатации не рекомендуется делать чистовой ремонт квартир, так как дом дает усадку, вследствие чего на чистовой штукатурке, новых обоях или плитке могут появиться трещины.

К вопросу экономии! При принятии экономической целесообразности приобретения строй варианта для последующего проживания, следует рассчитать стоимость ремонта, так как в собственность вы получите стены без чистовой отделки и пол без стяжки. Все работы по электро- и водоразводке тоже ваша проблема. При этом ремонт следует начинать с проекта, который делает либо сам застройщик, либо иная специализированная организация, а если вы решили сделать перепланировку, то её необходимо будет согласовать в Жилищной инспекции при Администрации города (округа, района).

Важно!

Перепланировку и ремонт можно начинать только после регистрации права собственности на жильё!

Будьте готовы к тому, что при окончании строительства дома должен быть сделан контрольный обмер площадей новых квартир и он может не совпадать с проектными площадями, следовательно, при увеличении вашей квартиры на несколько квадратных метров, вам придется за них внести доплату по цене на момент окончания строительства.

Помните, чем ниже степень готовности новостройки, тем ниже цена, но выше риски.

Основные риски при покупке строй варианта состоят в том, что строительство может быть заморожено по причине отсутствия достаточного финансирования, по причине банкротства застройщика, либо задержки сдачи дома в эксплуатацию в силу отсутствия технологических присоединений к воде, электроэнергии, газу. Кроме того, остаются риски двойной продажи квартир или квадратных метров.

Прежде чем решиться на приобретение новостройки, убедитесь в наличии и законности следующих документов:

  • учредительные документы застройщика, отсутствие в отношении него процедуры банкротства,
  • наличие права собственности или аренды на срок строительства на земельный участок,
  • разрешение на строительство,
  • проектная документация и положительное заключение государственной экспертизы,
  • договоры на технологическое присоединение к сетям ресурсоснабжающих организаций (электроэнергия, вода, газ, телекоммуникация).

Отсутствие хотя бы одного из перечисленных документов может затянуть сдачу дома на годы, а то и вообще сделать ее невозможной.

Обратитесь в банк за информацией о том, какие новостройки и у каких застройщиков он готов кредитовать на условиях ипотеки. Даже если вы не будете оформлять ипотеку, то получите объективную информацию о благонадежности объектов, так как банки очень серьезно относятся к выбору потенциальных партнеров.

После принятия Федерального закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» на рынке долевого строительства жилья наведен относительный порядок. Проблема «обманутых дольщиков» решена путем обязательной регистрации договоров долевого участия в регоргане, что исключает двойную продажу. Теперь такие договоры имеют приоритет перед предварительными и прочими договорами. Кроме того, при банкротстве застройщика требования дольщиков обеспечены залогом.

Договор ДДУ (договор участия в долевом строительстве) должен содержать следующие существенные условия:

  • сроки окончания строительных работ;
  • сроки передачи квартиры;
  • сроки передачи документации для регистрации права собственности;
  • условие о том, что стоимость квадратного метра является фиксированной и не подлежит изменению;
  • штрафные санкции за нарушение договора;
  • условия расторжения договора.

Реализацией квартир в домах-новостройках может самостоятельно заниматься застройщик, или агентство недвижимости по договору с застройщиком. При этом покупатель получает полное сопровождение сделки и не несет никаких дополнительных затрат, поскольку риэлторы работают за вознаграждение от застройщика.

Также квартиры (или квадратные метры) могут реализовывать подрядчики, если заказчиком является одно лицо, а подрядчиком — другое. Заказчики часто рассчитываются с подрядчиками вместо денег квадратными метрами жилья, которые те реализуют.

Алгоритм действий по оформлению документов:

  • Если квартиру продает застройщик, то оформляется ДДУ (договор участия в долевом строительстве) в рамках Федерального закона 214-ФЗ;
  • Если покупаете у перепродавца (подрядчика, девелопера (агентство) — договор уступки права требования;
  • ДДУ подлежит регистрации в органах Росреестра. Денежные средства по договору вносятся только после регистрации ДДУ!
  • Оконченное строительство подлежит вводу в эксплуатацию, что фиксируется актом. После этого подписываются акты приема-передачи квартир с дольщиками и передаются ключи.
  • Акт (декларация) ввода в эксплуатацию и акт приема-передачи являются основными документами для получения Свидетельства о государственной регистрации права собственности на жильё.

Если вам предлагают заключить ПДДУ — предварительный договор долевого участия, знайте, что такая форма договора противоречит Федеральному закону 214-ФЗ и свидетельствует об отсутствии у застройщика полного объема разрешительной документации на строительство! Не заключайте такой договор!

Ещё раз напомним, что только теперь можно приступать к перепланировке и ремонту, поскольку при контрольном обмере БТИ может быть выявлена разница в площадях.

После регистрации права собственности вы — полноправный собственник! Можно прописываться, делать ремонт и полностью распоряжаться жильём на своё усмотрение.