Как проверить юридическую чистоту квартиры самому

Покупка недвижимости — масштабное и весьма хлопотное мероприятие. Чтобы получить полное удовлетворение от покупки, примите максимально возможные меры предусмотрительности и проверьте юридическую чистоту выбранного жилья.

Что такое юридическая чистота квартиры

Юридическая чистота квартиры означает, что сделка купли-продажи будет законна и впоследствии не сможет быть обжалована и признана недействительной. В противном случае квартиру придется вернуть и требовать возврата уплаченных денежных средств.

Продажа понравившегося вам жилья может не состояться. Или, что ещё хуже, в течение последующих трех лет после сделки, может стать предметом судебного спора. Чтобы этого избежать, нужно проверить информацию о продавце, о жильцах, о праве собственности на недвижимость, о техническом состоянии квартиры.

Информация о продавце

В свидетельстве о государственной регистрации указан собственник или несколько собственников, их паспортные данные, которые должны быть поименованы в договоре купли-продажи.

Если собственник состоит в браке, необходимо нотариальное разрешение на сделку от супруга.

Если собственник преклонного возраста или есть сомнения в его дееспособности стоит пригласить на сделку врача для подтверждения, что на момент заключения договора купли-продажи он осознает свои действия.

Договор купли-продажи жилья может заключаться от имени собственника его представителем по нотариальной доверенности. Следует тщательно изучить доверенность, проверить срок ее действия, не лишним будет обратиться к нотариусу, выдавшим документ и убедиться, что доверенность не отозвана.

Информация о жильцах

К моменту заключения сделки все жильцы из квартиры должны быть выписаны. В противном случае, зарегистрированные жильцы сохраняют за собой свое право пользования жилплощадью. Особое внимание следует уделить законности выписки отсутствующих лиц, например, находящихся на длительном лечении, в том числе в психоневрологическом диспансере, отбывающих наказание за преступления или находящихся в длительных командировках.

Также не лишним будет поинтересоваться наличием у собственника несовершеннолетних детей и соблюдением их законных прав при продаже жилья в котором они были прописаны, что должны фиксировать органы опеки.

Информация о праве собственности на недвижимость

В свидетельстве о праве собственности указаны документы, на основании которых зарегистрировано право. Это может быть договор купли-продажи, дарения, ренты, мены, свидетельство о праве на наследство, либо решение суда. Необходимо запросить и ознакомиться с этими документами, убедиться в их наличии и достоверности, а также проверить нет ли в них каких-либо условий, делающих последующую сделку недействительной. Например, отсрочка платежа по предыдущему договору купли-продажи, если срок оплаты еще не наступил, лишает права владельца на дальнейшую продажу квартиры.

Кроме того, должно насторожить дарение или право на наследство между лицами, не являющимися родственниками.

Если право собственности возникло на основании решения суда, следует удостовериться, что вступившее в силу решение не находится в процессе дальнейшего обжалования. В противном случае риск утраты квартиры увеличивается.

Если срок между предыдущей и планируемой сделкой купли-продажи составляет несколько месяцев, следует выяснить причину такого короткого владения, возможно, что предыдущая сделка находится в споре.

Из свидетельства о регистрации права также следует наличие либо отсутствие ограничений (обременений) права: залог или ипотека.

На объекте сделки также могут быть и иные обременения, например, арест или зарегистрированное право аренды, которое сохраняется даже при переходе недвижимости от одного собственника к другому.

Информация о техническом состоянии квартиры

Следует внимательно сравнить данные об объекте права (общая и жилая площадь, место нахождение, адрес) в свидетельстве о государственной регистрации права и техническом паспорте БТИ. Они должны совпадать. Кроме того, следует убедиться, что не было самовольной перепланировки или реконструкции.

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Проверить юридическую чистоту квартиры можно несколькими способами. Первым делом можно обратиться в агентство недвижимости или риэлтерскую компанию, где вам окажут квалифицированную юридическую поддержку при подготовке к сделке купли-продажи.

Если же вы обладаете достаточной юридической подготовкой и имеете навыки работы с соответствующей документацией, можно попытаться заняться проверкой покупаемой квартиры на юридическую чистоту самостоятельно.

Для этого следует воспользоваться электронной базой Росреестра. В разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online», используя информацию об адресе объекта. Нужно заполнить установленную форму и сформировать запрос. Таким образом вы получите следующую информацию: кадастровый и условный номера объекта, площадь объекта, этаж, количество регистрационных действий с объектом, дату регистрации права, количество и данные о собственниках, а также существующие ограничения (обременения) прав. Указанная информация находится в открытом доступе и предоставляется бесплатно.

Дополнительно, но уже за плату из Росреестра по электронному запросу можно получить фамилии, имя, отчество собственников, а также выписку из ЕГРП, в том числе на бумажном носителе. При наличии у вас электронной цифровой подписи (ЭПЦ) можно заказать выписку из ЕГРП о переходе прав собственности на интересующий объект недвижимости. Эта услуга также является платной.

Как видите, объем информации доступный к получению самостоятельно с помощью интернета, далек от того объема, который позволит достоверно проверить юридическую чистоту покупаемой квартиры. Кроме того, следует учитывать, что база ЕГРП сформирована из сведений о регистрации объектов недвижимости после вступления в силу ФЗ № 122 от 21.07.1997 и не дает сведений о ранее возникших правах. Также помните, что в базе могут отсутствовать вновь возникшие обстоятельства, например, арест, по причине периодического обновления системы. Следовательно, путь самостоятельной проверки юридической чистоты квартиры не является достоверным и содержит большие риски.

Знайте, что 1 января 2016 года вступил в силу Федеральный закон № 391-ФЗ, устанавливающий новый порядок регистрации сделок с недвижимостью в части возложения на нотариусов основной ответственности за юридическую чистоту и регистрацию сделок. В том числе сделок, традиционно считающихся проблемными. К таковым относятся сделки с долями квартир, а также с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним и ограниченно дееспособным лицам.

Как видите, снизить риски путем проверки приобретаемого жилья на юридическую чистоту, вполне реально и этим следует непременно воспользоваться.