Как уменьшить процентную ставку и платеж по ипотеке

Какими бы выгодными не были условия ипотеки, нам всегда хочется большего. Узнайте на Мой Дом, как уменьшить ваши платежи по ипотеке и сделать приобретение недвижимости ещё более выгодным.

Финансовые аналитики вывели многим известную «ТОПовую десятку» советов — как уменьшить платёж по ипотеке:

  • Между аннуитетными и дифференцированными платежами выбрать последние, как более выгодные.
  • Выбрать самостоятельно страховую компанию с наименьшим взносом страхования залога.
  • Оформление кредита на максимально длинный срок.
  • Ежемесячный платёж должен предполагать наличие запаса (резерва) свободных денег.
  • При первой возможности пополнять депозитный счёт.
  • При изменении процентной ставки по кредитам просить банк об уменьшении процентов по договору ипотеки.
  • Воспользоваться налоговым вычетом на приобретение жилья.
  • Воспользоваться налоговым вычетом на проценты по ипотеке.
  • Использовать материнский капитал.
  • Сдать ипотечную квартиру в аренду и за счёт дохода от аренды погашать проценты по ипотеке.

Хорошие советы! К ним следует внимательно прислушаться и по максимуму использовать. Но не нужно забывать и следующее.

Банки неохотно, если не сказать более категорично, идут на дифференцированные платежи, поскольку они теряют свою прибыль, а ставить условия банкам весьма рискованно, можно получить отказ.

То же со страховщиками. Если страховая компания предлагает существенно низкий процент по сравнению с конкурентами, то по всех видимости она ведёт рискованную финансовую политику, которая может привести её к отзыву лицензии, а вас к проблемам.

Следует полностью согласиться с советом воспользоваться при возможности правом досрочного погашения, так называемого тела кредита, то есть основного долга, и все «внеплановые» или «случайные» доходы направлять на погашение долга. На годы участия в ипотечной программе это должно стать вашим главным приоритетом расходования семейного бюджета!

По поводу налоговых вычетов тоже хороший, но уж очень очевидный совет. А совет по использованию материнского капитала или доходов от аренды очень специфичен, далеко не все заёмщики имеют такую возможность.

Что же касается возможности уменьшения процентной ставки, на этом есть смысл остановиться и рассмотреть такую возможность подробнее.

Уменьшение процентной ставки по ипотеке

Годовые проценты по ипотеке зависят от нескольких факторов: от ставки рефинансирования Центрального Банка; от участия банка в программах льготного ипотечного кредитования с участием государства и от общей кредитной политики банка.

Если вы попадаете под категорию лиц, имеющих основание участвовать в льготных программах, обязательно воспользуйтесь этим правом! Про военную ипотеку Мой Дом уже писал, но есть и другие льготные программы с господдержкой, например, Ипотека для учителей, Молодые учёные, Молодая семья, Ипотека для многодетных семей, кроме того есть льготные региональные программы, например, для Москвы и Московской области. Работают по этим программам только топовые банки — Сбербанк, ВТБ24, Мособлбанк и некоторые другие. Процентные ставки по таким ипотечным программам по сравнению с обычной ипотекой гораздо ниже — в среднем 9-11%, тогда как обычная ипотека оформляется под 14-18%.

Если ипотека уже оформлена, то есть следующие способы изменить размер ежемесячных платежей:

  • снизить процентную ставку;
  • увеличить срок кредита;
  • уменьшить срок кредита;
  • изменить валюту кредита.

Снизить процентную ставку по уже оформленному кредиту сложно, но можно. Если вы оформляли ипотеку некоторое время назад, когда ставка рефинансирования была выше, а впоследствии снизилась, и у вас есть информация о том, что ваш банк выдает ипотечные кредиты под более низкий процент (чем у вас), то можно выйти с предложением к банку об уменьшении процентной ставки. Для того, чтобы быть более убедительным, вам следует получить согласование заявки на кредит в другом банке под более низкий процент, тогда ваш банк, заинтересованный в вас как в клиенте, может пойти на снижение ставки.

Еще несколько лет назад было выгодно заключение ипотечных займов в иностранной валюте по той причине, что ставки по таким кредитам были несоизмеримо ниже, чем по рублевым: 2-3% против 14-15%. Однако при резком падении рубля и ситуация резко изменилась и люди, не получающие доходы в валюте, оказались на грани финансового краха, поскольку в пересчёте на рубли их задолженность по кредиту, а также ежемесячные платежи выросли в разы.

В январе этого года валютные заёмщики предприняли даже акции протеста, перекрыв одну из центральных улиц Москвы с требованием пересмотра банками условий договоров и реструктуризации валютных займов.

А между тем, мало кто знает о том, что ещё в апреле 2015 года Правительством РФ было принято Постановление № 373 от 20.04.2015 «Об основных условиях реализации программы помощи отдельным категориям заёмщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшимся в сложной финансовой ситуации» в соответствии с которым государство направило 4,5 млрд рублей на возмещение убытков банков, предоставляющих реструктуризацию ипотечных займов в рамках указанного Постановления.

Программа рассчитана на ограниченную категорию граждан: это семьи, имеющие одного и более несовершеннолетних детей, а также детей-инвалидов; ветераны боевых действий и иные лица.

Также для участия в программе нужно будет указывать на изменение финансового состояния заёмщика: Ваш доход должен снизиться не менее чем на 30% за последние 3 месяца, или же ежемесячный платёж по кредиту и процентам в рублёвом эквиваленте увеличился не менее чем на 30%, что актуально для валютных кредитов.

Следующее условие: площадь ипотечной квартиры не должна превышать нормативов, установленных указанным Постановлением, а также ипотечное жилье должно быть единственным.

Для участия в программе ваш кредитный договор должен действовать не менее 12 месяцев с даты заключения до момента подачи заявления о реструктуризации задолженности.

На что можно рассчитывать заёмщику, если он соответствует выше названным критериям:

  • изменение валюты кредита (но с момента подачи заявления);
  • снижение суммы займа, но не более чем на 10% от остатка долга и не более чем 600 тыс. рублей;
  • снижение процентной ставки до значения 12% годовых до момента полного погашения кредита;
  • установление пониженной процентной ставки на определенный период времени.

К сожалению, следует сказать, что удовлетворить заявление кредитора об участии в Программе помощи является правом, а не обязанностью банка, поэтому банк может отказать в реструктуризации.

В этом случае есть иные варианты уменьшения платежей по ипотеке.

Как уменьшить официальные сроки ипотеки?

Уменьшение или увеличение сроков по кредитному договору также является способом изменения ежемесячных платежей.

При заключении договора ипотечного кредитования обратите внимание на условия моратория на право досрочного погашения основного долга, или «тела» кредита. Обычно этот срок исчисляется несколькими месяцами, редко несколькими годами, но большинство банков отказываются от такого условия. Это значит, что у вас есть право в любой срок делать досрочное погашение основной суммы долга как полностью, так и частично. При этом в заявлении следует указать, что вы выбираете: уменьшение ежемесячного платежа или уменьшение срока кредитного договора. При досрочном погашении основного долга вам будут пересчитаны проценты, и если вы заинтересованы в уменьшении срока кредитования, то ежемесячный платёж останется в том же размере, но срок уменьшится.

Бывают жизненные ситуации, когда вам выгоднее уменьшить ежемесячный платёж за счёт увеличения срока кредитного договора. Например, при снижении дохода, заработной платы или других личных обстоятельствах — банк пересмотрит срок кредита, но в таком случае вы заплатите в общей сложности большую сумму процентов.

Что такое перекредитование

Перекредитование или рефинансирование - это привлечение другого кредита на более выгодных условиях с целью погашения предыдущего.

Рефинансирование может быть внутренним или внешним в зависимости от того, кто даёт вам второй кредит — тот же банк, в котором оформлена ипотека или другой банк.

Рефинансирование целесообразно, если банк даёт вам потребительский кредит на сумму «тела» кредита на условиях той же процентной ставки, что и ставка по ипотеке. В этом случае вы погашаете ипотеку и высвобождаете ваше жильё из залога, что даёт вам свободу распоряжения своей недвижимостью.

Другие банки неохотно идут на рефинансирование ипотечного кредита, так как ипотека обеспечена залогом и предмет залога на момент выдачи кредита находится под обременением. С другой стороны, если вы максимально добросовестны, то банк безусловно заинтересован в вас как в новом клиенте.

Ваш банк, который выдавал ипотечный кредит, также не захочет вас терять как клиента, особенно если вы аккуратно платите ипотечные платежи. Поэтому он должен пойти на рефинансирование вашего кредита, особенно если ставка рефинансирования ЦБ РФ снижалась с момента выдачи кредита.

Итак, два основных инструмента с помощью которых можно сделать условия ипотечного займа более выгодными и поможет снизит финансовую нагрузку на семейный бюджет это реструктуризация и рефинансирование. Они также помогут найти выход заёмщикам по ипотечным кредитам, оказавшимся в не простой финансовой ситуации