Какие налоги должен платить арендодатель

Крылатая фраза «Заплати налоги и спи спокойно» в полной мере относится к собственникам жилых и нежилых помещений, сдающих их в аренду и получающих от этого доход.

Такой собственник называется арендодателем, а арендные платежи во всем мире считаются доходом и облагаются налогом. Только надо знать, что в России действуют одни из самых низких ставок на доход от сдачи имущества в аренду, поскольку это подоходный налог и его ставка составляет 13% для физических лиц. В Европе налог на доходы от аренды намного больше, доходит до 40% с дохода и собираемость его в разы выше.

Еще про Европу. Если в России 90% рынка сдачи жилых помещений в аренду является теневым, то есть собственник никаких налогов не платит, а зачастую даже не заключает договор с нанимателем, то в Европе всё наоборот и 90% арендодателей послушно платят налоги. Знаете - почему? Там очень развит институт информирования налоговых органов со стороны населения о том исправно ли платят налоги соседи. В России это традиционно называется «доносительством» и «стукачеством», а на Западе государство поощряет подобное информирование и за это полагаются налоговые льготы. То есть, донёс на соседа — получил налоговый вычет. Ну и конечно, население многих стран просто генетически законопослушно и добросовестно.

Итак, давайте разбираться кто, кому и сколько должен при сдаче недвижимости в аренду.

Кто должен платить налог

Арендодателем может являться только собственник имущества - физическое или юридическое лицо. С последними всё проще, поскольку предприятие или компания, сдающее свое имущество в аренду, является налогоплательщиком в силу закона с момента своей регистрации. Сдача в аренду имущества может быть одной из уставных деятельностей общества, или не являться таковой — налогообложение осуществляется по одной ставке налога на прибыль 20%, кроме того, если юридическое лицо является плательщиком налога на добавленную стоимость, ещё 18% НДС.

Физические лица — арендодатели, имеющие в собственности как жилую, так и нежилую недвижимость также обязаны платить налоги, поскольку получают доход от аренды, а в силу статьи 2 Гражданского кодекса РФ это признаётся предпринимательской деятельностью.

Из п.4 статьи 208 Налогового кодекса РФ следует, что к доходам физических лиц относятся платежи от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося на территории Российской Федерации. На основании п.1 статьи 224 Налогового кодекса РФ установлена ставка 13% с доходов физических лиц. Этот размер налоговой ставки действителен для физических лиц — резидентов, то есть граждан Российской Федерации. Если же арендодателем является не резидент — лицо, не имеющее гражданства РФ, но имеющее собственность на её территории и получающее доход от аренды, то ставка налогообложения составит уже 30%.

Не систематическая, то есть разовая сдача недвижимости в аренду не расценивается как предпринимательская деятельность, следовательно, налог с дохода можно не платить. Но это не потому, что с разового дохода не надо платить налоги, а потому что это не квалифицируется как правонарушение в соответствии со статьей 14.1 Кодекса об административных правонарушениях РФ. То есть нет механизма привлечения к ответственности. Однако это никак не распространяется на почасовую сдачу в аренду жилья, получившую в последнее время широкое распространение.

Как сэкономить?

Для уменьшения ставки налога физическое лицо может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП), указав вид деятельности «сдача в наём собственного недвижимого имущества» и выбрав режим налогообложения УСН (упрощенная система налогообложения), предусмотренный п.3 статьи 346.11 Налогового кодекса РФ. В этом случае налоговая стака будет составлять 6% от дохода. С точки зрения экономии - это самый выгодный вариант исчисления и уплаты налога с доходов от аренды!

Индивидуальный предприниматель также может использовать патентную систему налогообложения. В этом случае следует определить возможный доход, рассчитанный исходя из общей площади квартир, дачных участков, нежилых помещений, домов за год. Патент будет распространяться только на указанные в нём объекты недвижимости и в случае изменения указанного состава имущества нужно будет вносить в него изменения или выбрать другую систему налогообложения.

Патент можно рассчитать и приобрести в Налоговой службе своего региона на 12 или иное количество месяцев календарного года.

Следует знать, что в разных регионах патент на этот вид предпринимательской деятельности будет стоить по-разному.

Например, для арендодателей — ИП на территории Московской области на 12 месяцев 2016 года патент на сдачу в аренду 100 кв. м жилой или нежилой недвижимости, а также земельных участков составит 57 584 рубля.

Для предпринимателей-костромичей при тех же условиях патент на сдачу жилой недвижимости будет стоить 15 000 рублей, а на сдачу нежилой собственности — 36 000 рублей.

В Ростовской области за патент надо будет заплатить: при сдаче жилой недвижимости 12 000 рублей в год, при сдаче нежилой — 24 000 в год.

Расчёт стоимости патента для предпринимателей любого региона и вида предпринимательской деятельности можно сделать на он-лайн калькуляторе на сайте Федеральной налоговой службы.

Как и когда платить налог

Это зависит от того, кто является арендатором, то есть нанимателем.Если арендатор: юридическое лицо, индивидуальный предприниматель (ИП), нотариус или адвокат, то по отношению к арендодателю они являются налоговым агентом.

Это значит, что каждый раз при исчислении и оплаты арендных платежей, арендатор начисляет налог и уплачивает его в бюджет, соответственно несет ответственность за правильность и своевременность оплаты. При сдаче годовой отчетности налоговый агент также сообщает в налоговый орган сведения о физическом лице — арендодателе, сумме платежей за аренду, а также размер исчисленного и уплаченного налога.

Если и арендодателем, и арендатором являются физические лица, то обязанность по уплате налога лежит на арендодателе путем подачи декларации о доходах по форме №3-НДФЛ. Декларация оформляется и сдается в налоговый орган по месту регистрации физического лица — арендодателя в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором был получен доход. Срок уплаты налога в бюджет не должен быть позднее 15 июля года сдачи декларации.

Важно! При исчислении и уплате налога налоговым агентом, декларация о доходах по форме №3-НДФЛ арендодателем не предоставляется.

Имейте в виду, что декларация не должна сопровождаться никакими документами, доказывающими действительность полученного за год дохода. Ни договоры, ни документы об оплате предоставлять в налоговый орган не требуется.

Правда жизни

На самом же деле всё не так ясно и красиво. Как уже было сказано, 90% аренды жилья и, следовательно, такой же процент дохода от аренды, скрыто от налогообложения.

Сегодняшний рынок аренды недвижимости вообще трудно назвать «рынком», это, скорее, восточный базар. Тут есть предложения на любой вкус и кошелёк, и криминал от простого обмана и мошенничества до мордобития, и … никаких налогов.

Какому собственнику захочется декларировать, что он сдал свои пустующие квадратные метры 10-ти студентам или 15-ти гастарбайтерам.

Бывает хуже: собственник сдает квартиру «добропорядочному» одинокому арендатору, готовому заплатить за жилье вперёд за несколько месяцев, а тот на следующий же день сам становится «арендодателем» и поселяет в небольшой квартире 15-20 работяг, или начинает сдавать ее на условиях почасовой аренды!

Не вредно напомнить незадачливым арендодателям, как их квартиры были проданы «арендаторами» по подложным документам.

При обращении в судебные инстанции обязательно возникнет вопрос был ли заключен договор и уплачивались ли налоги с дохода от аренды, иначе «потерпевшая» сторона, к сожалению, становится «обвиняемой» в неуплате налогов и незаконном предпринимательстве.

Выход один — не рисковать большим ради меньшего! Если вы получаете доходы от аренды своей собственности, не поленитесь выбрать наиболее выгодный и экономичный способ налогообложения и добросовестно заплатите налог. В конце концов, эти налоги формируют и наши местные (муниципальные) бюджеты, а это новые детские сады и поликлиники, чистота и благоустройство наших городов!