Расторжение ипотечного договора с банком и его последствия
В практике часто происходят случаи, когда граждане отказываются от ипотечного договора с банком. Портал Мой Дом постарается рассмотреть варианты, как расторгнуть ипотечный договор с наименьшими потерями и без серьезного конфликта.
Причины расторжения ипотечного договора
Существует не менее трех групп причин расторжения ипотечного договора:
- Расторжение по инициативе кредитора (банка) происходит в нескольких случаях:- если должник очевидным образом не соблюдает условия предоставления и погашения ипотеки (например, имеется серьезная просрочка по оплате);- происходит ненадлежащее обращение с имуществом, которое было предоставлено по указанному договору (например, осуществляется перепланировка помещений, что приведет к снижению рыночной стоимости квадратных метров);- выявлены факты мошенничества (например, занижение стоимости имущества);- установлено игнорирование законных и обоснованных требований банка (по вопросам, связанным, например, с необходимостью страховать имущество).
- Расторжение договора по инициативе должника.Обычно производится в судебном порядке в случае существенного изменения социального или экономического положения гражданина (например, должник получил инвалидность на работе, что скажется неблагоприятным образом на выплате необходимых средств для погашения кредита).
- Расторжение договора по обоюдному согласию всех сторон. Ученые и практики в сфере юриспруденции считают, что в данном случае банк все равно постарается остаться в выигрыше: например, он может потребовать «за расторжение» дополнительные денежные средства от должника.
Как расторгнуть ипотечный договор с банком
Сразу отметим, что указанное расторжение договора может привести к неблагоприятным последствиям как экономического, так и правового плана.
Выделим некоторые аспекты расторжения договора с банком:
- Заключение договора. Должник может, внимательно прочитав имеющийся ипотечный договор, потребовать изменить или исключить отдельные пункты из соглашения (например, в тех случаях, когда банк устанавливает для должника дополнительные проценты и штрафы за досрочное расторжение договора). Это позволит в дальнейшем существенно уменьшить имущественные потери.Кроме того, советуем внимательным образом ознакомиться со всеми документами, которые так или иначе «сопряжены с договором» (например, «справочником ипотечного заемщика»)!
- Заемщик, согласившись с договором, получает кредит. В случае недостаточности средств для выплаты ипотеки он может:- попросить банк реструктуризировать долг на новых условиях;- попробовать перепродать имеющееся имущество с согласия банка;- взять кредит у друзей и знакомых для «покрытия долгов».
- Если банк отказывается реструктуризировать кредит или нарушает договор (или отказывается давать согласие на перепродажу имущества), то тогда гражданин имеет право обратиться в суд.
Некоторые эксперты юридического сообщества советуют гражданам оспаривать имеющийся ипотечный договор в судебном порядке на том основании, что сделка, заключенная между банком и вами, была совершена под влиянием обмана или заблуждения (то есть банк вам что-то не сказал, а потом вы, не прочитав договор, подписали его). Считаем, что подобные «советы» не соответствуют требованиям российского законодательства: выиграть судебный процесс, оперируя указанными основаниями, не удастся.
Какой способ выбрать?
Советуем обратить внимание на добровольное взаимодействие с банком по расторжению или изменению договора (для этого, напоминаем, необходимо подробно и четко сформулировать порядок такого взаимодействия в заключенном договоре).
Рассмотрев теорию вопроса, постараемся кратко охарактеризовать, как расторгнуть ипотечный договор со «Сбербанком».
Следует отметить, что большинство ипотечных продуктов в «Сбербанке» предусматривает погашение кредита аннуитетными платежами, что означает необходимость внесения равных по сумме платежей в течение определенного времени.
«Сбербанк» предусматриваются два возможных условия расторжения договора:
- Если гражданин, который осуществил оформление договора, не получил первой части кредита, то в этом случае обязательства кредитора прекращаются;
- Если банк обнаружил такие обстоятельства, которые свидетельствуют о возможности невозвращения суммы кредита.
Таким образом, как мы видим из вышеперечисленных условий, возможность расторжения договора остается за банком (должник должен исполнить все обязательства перед организацией в полном объеме).
Расторжение ипотечного договора по инициативе заёмщика
Мы уже упоминали о возможности разрешения спорных ситуаций в порядке переговоров между сторонами (банком и должником).
Если мирно договориться с банком не получилось, то должник может обратиться в суд с просьбой о расторжении ипотечного договора.
Суду можно предъявить следующие доказательства:
- Отсутствие у должника возможности исполнить договор из-за изменений, произошедших в социально-экономическом положении. Например, в данном случае необходимым документом может стать подтвержденная запись в трудовой книжке об увольнении с работы.
- Документально-подтвержденный факт отсутствия желания реструктуризировать ипотеку со стороны банка. Например, гражданин лишился работы, обратился в банк с просьбой подождать (или уменьшить платежи на определенный период времени), а банк официально отказывает ему в этом.
- Желание продать или обменять объект ипотеки в том случае, если банк не разрешает осуществить эту операцию.
- Явные нарушения банком своих обязательств. Пример: кредит брался под ставку 14%, а банк самовольно изменил ее, повысив до 24%, и не предупредив клиента.
Помните, что договор ипотечного кредитования в первую очередь защищает интересы банка. Поэтому добровольно «уйти» с ипотечной иглы, к сожалению, не удастся.
Расторжение договора ипотечного страхования
Сначала постараемся кратко охарактеризовать указанный договор.
Договор ипотечного страхования обычно создается для дополнительной защиты банка в случае потери трудоспособности страхователя. В рамках данного договора предусматривается выплата установленных страховых премий в адрес страховщика в течение определенного времени. Договор ипотечного страхования в последнее время стал часто использоваться в дополнении к ипотечному договору.
Рассмотрим кратко, как можно расторгнуть данный договор.
Чаще всего в договоре ипотечного страхования содержатся необходимые условия, при которых он может быть расторгнут (например, указание на то, что данный договор расторгается по соглашению сторон, если указанные стороны уведомлены о планируемом расторжении).
Приведенный пример иллюстрирует «договорную возможность» расторжения договора. Как и в случае с ипотекой, договор страхования можно расторгнуть в судебном порядке (например, при отсутствии необходимой оплаты со стороны должника в течение нескольких месяцев).