Всё об альтернативном обмене квартир: особенности процедуры и процесс оформления

В этой статье на МойДом рассмотрим такое понятие, как альтернативный обмен квартир. Как проходит обмен квартир через сделку купли-продажи, для каких случаев подойдет и как происходит процесс оформления альтернативного обмена.

Люди встречаются, люди влюбляются, женятся... съезжаются и меняют две своих квартиры на одну. Потом у них рождаются дети, дети вырастают и снова надо менять одну квартиру на две или три отдельных!

         В не таком уж далеком прошлом, до приватизации, у народа не было права собственности на квартиры и 90% жилого фонда было государственным, а ещё 10% - ведомственным. Альтернативы обмену не было, поскольку покупать и продавать государственное жилье было запрещено.

         После законодательного введения права собственности на квартиры, одновременно появилась возможность их продавать и покупать, что существенно упростило оборот объектов недвижимости.

         Однако, часто сделка выходит за рамки прямой однократной купли-продажи. Например, если одновременно отчуждается одна квартира, а приобретаются две. И это один из простейших вариантов. Бывает целая цепочка сделок. Такая комбинация носит название альтернативный обмен.

         В действительности, если говорить строго, то это не обмен, а сложная сделка купли-продажи, состоящая из нескольких одновременно проводимых сделок.

         В соответствии с Гражданским Кодексом РФ, к сделке мены применяются правила сделки купли-продажи, при которой в обмен на один товар, продавец получает другой товар, а не деньги. При этом, цена товара, подлежащего мене, предполагается равноценной.

         В случае же альтернативного обмена жильём, мы сталкиваемся с необходимостью одновременной продажи и покупки, когда один или несколько человек становятся одновременно и покупателями и продавцами.

Нужно заметить, что альтернативный обмен квартир, понятие свойственное исключительно отечественному рынку недвижимости. Например, в США при такой ситуации, нет проблемы взять кредит под очень щадящий процент с целью купить новую квартиру, взамен старой, а старую спокойно продавать. При этом обеспечением обязательств по возврату кредита будет новая квартира, то есть возникает ипотека, только с той разницей, что при продаже старой квартиры деньги тут же идут на её погашение. 

         Но этот механизм эффективно работает при низком, причём стабильно низком проценте кредитования.

         Мой Дом предлагает основательно ознакомиться, как это делается у нас.

Что такое альтернативный обмен квартир?

         Итак, альтернативный обмен квартир или альтернативная сделка - это одновременно осуществляемые сделки купли-продажи нескольких квартир, в которых собственники, являющиеся продавцами, одновременно становятся и покупателями. При этом, все сделки купли-продажи каждой квартиры независимы друг от друга, однако, если одна из сделок не состоится, то рушится вся цепочка продаж и альтернативный обмен не состоится.

         Юридическая чистота всех объектов альтернативной сделки должна быть тщательно проверена и не вызывать никаких сомнений, иначе под угрозой будет вся сделка целиком.

         Кроме того, если обмениваемые квартиры не равнозначны по стоимости, то по одной или нескольких сделках может возникнуть доплата. Также не исключено, что при проведении одной из сделок купли-продажи будет применено ипотечное кредитование.

         Альтернативная сделка должна готовиться профессиональным риэлтором, а то и группой профессионалов, а удостоверение сделок, целесообразно доверить нотариусу. Это существенно снизит риски возможного признания сделок или одной из них  недействительными в будущем.

Механизм альтернативного обмена

         Механизм альтернативной сделки по обмену квартирами, достаточно сложен и длится иногда много месяцев. 

         Возьмем яркий пример альтернативного обмена — расселение жильцов из коммунальной квартиры при приобретении всех комнат одним собственником. Ведь зачастую жильцы коммуналки требуют не деньги, а альтернативную жилую площадь, взамен продаваемой комнаты. Поэтому инициатор сделки одновременно подготавливает удовлетворяющие всех! жильцов коммуналки варианты к расселению.

         При этом, жильцы коммуналки должны соблюсти процедуру отказа от приобретения доли в общедолевой собственности, выписаться из комнаты и не иметь обязательств, связанных с несовершеннолетними детьми и прописанными, но не проживающими членами семьи.

         Жилье, приобретаемое для расселения также должно быть юридически чистым, то есть свободным от чьего бы то ни было притязания.

         Не должно быть расхождений в технической и правоустанавливающей документации на  квартиры, кроме того, она должна быть актуальной.

         Далее инициатор сделки закладывает деньги на приобретение жилья для расселяемых в банковскую ячейку и наступает время для одновременного заключения сделок по покупке коммуналки и по покупке нового жилья для бывших жильцов коммуналки.

         В течение срока, необходимого на регистрацию прав собственности в Росреестре, деньги продолжают находиться в ячейке банка. В условиях альтернативного обмена целесообразно сделать ускоренную регистрацию прав.

         После получения на руки всеми собственниками Свидетельств, осуществляется окончательный расчет по сделкам.

         Не исключено, что у инициатора альтернативной сделки нет всей суммы для её исполнения, тогда он может воспользоваться ипотечным кредитованием. Это, разумеется, придаст всей схеме еще большую сложность, поскольку, одобрение кредита действует ограниченное время за которое нужно успеть подготовить все остальные сделки.

Особенности альтернативного обмена

Особенности альтернативного обмена заключаются в составлении договоров купли-продажи каждого из объектов недвижимости, участвующих в общей сделке. Эти договоры должны быть составлены под условием. Это означает, что без исполнения определенных обязанностей по одному из договоров, не наступает прав по другому. Например, если продавец одной из комнат в коммуналке не исполняет своей обязанности по договору передать свою собственность в определенный срок, то тогда покупатель по этой сделке отказывается от заключения другого договора купли-продажи, по которому он является продавцом.

         МойДом напоминает, что по совокупности прав и обязанностей альтернативной сделки один и тот же человек может быть одновременно продавцом и покупателем и от его добросовестности зависит исполнение всей сделки в целом!

         Ввиду вышесказанного, в таких договорах, обычно, прописывается жесткая ответственность за неисполнение своих обязательств, что каким-то образом снижает риски неисполнения сделки в целом.

         Очевидно, что не обойтись без привлечения грамотного юриста или нотариуса, который составит такой договор и объяснит всем сторонам не только их права и обязанности, но и последствия нарушения заключаемых договоров.

Преимущества альтернативного обмена

         Несмотря на безусловную сложность подготовки и осуществления альтернативного обмена, у него есть и очевидные преимущества.

         Стоимость объектов, участвующих в таких сложных схемах, как правило на 5-10% ниже, чем при прямой купле-продаже.

         Кроме того, как уже было сказано выше, сделка мены по закону предполагает, что обмениваемые объекты равнозначны по цене. Следовательно, если кто-либо заинтересован в приобретении именно вашего жилья, требуйте взамен то, что Вы считаете равнозначным: за комнату в коммуналке вы можете претендовать на равную по площади полноценную квартиру.

         Для риэлторов такие сделки также выгодны, поскольку несмотря на безусловную сложность и больший объем работы, услуги по сопровождению альтернативного обмена в 2-3 раза дороже обычной прямой купли-продажи.

         В заключении хочется заметить, что люди испокон веков что-то всё время меняли: шило на мыло, дачу на машину, две однокомнатные квартиры на одну трёхкомнатную.

         Иначе и не может быть, ведь… люди встречаются, люди влюбляются, женятся... и им надо где-то жить!